Испанская недвижимость может подорожать быстрее, чем прогнозировали специалисты
Эксперт в сфере недвижимости и один из собственников консалтинговой компании Arcano Игнасио де ла Торре подготовил доклад на тему эволюции экономических процессов в Испании. В своем исследовании он высказал мнение, что восстановление рынка недвижимости Испании произойдет гораздо стремительнее, чем это прогнозируют многие специалисты, а стоимость объектов будет характеризоваться существенным ростом.
Делая свои выводы, де ла Торре опирался на позиции макроэкономики и анализ динамики существующей на финансовых рынках. Такое нестандартное видение сектора недвижимости позволило оценить его по-новому и опровергнуть многие убеждения.
Прежде всего, эксперт считает неверной точку зрения, согласно которой одним из главных препятствий для восстановления рынка является переизбыток предложения, то есть слишком большое количество непроданных объектов. В качестве второй ошибки большинства специалистов он называет традиционный подход к определению переоцененности жилья, основанный на сравнении цен с доходами испанских семей. Он уверен, что варианты прогнозов в отношении динамики цен не могут быть верными без учета таких факторов как размер ликвидных средств, предоставляемых Центральным Европейским банком, проценты по ипотечным займам и спрос на испанскую недвижимость со стороны зарубежных покупателей.
По словам Игнасио де ла Торре: «Соотношение кредитных ставок и стоимости недвижимости является обратно пропорциональным». «В случае если финансовые учреждения предлагают клиентам небольшие проценты, недвижимость, как правило, дорожает, а в настоящее время ставки по ипотечным кредитам достигли минимальной отметки», - добавляет он.
Кроме того, рынок всегда реагирует изменением цен на недвижимые объекты на крупные вливания ликвидных средств Центральным Банком Европы. Аналитик уверен, что «анализировать рынок и делать прогноз по динамике стоимости жилья необходимо всегда только с учетом этого финансового феномена».
Де ла Торре также раскритиковал параллель, которую многие специалисты проводят между уровнем доходов испанцев и ценами на недвижимость. «Четвертая часть всей испанской недвижимости находится в собственности граждан других государств, а их доходы несравненно выше», - заявляет эксперт.
Автор доклада отмечает, что значение нереализованной недвижимости, а в настоящий момент ее насчитывается порядка 600 000 объектов, не так велико, как уверяет ряд специалистов. По мнению де ла Торре на формирование ценовой политики на рынке недвижимости в каждом конкретном регионе Испании влияет вклад муниципалитета в ВВП государства и его привлекательность для покупателей с точки зрения расположения.
«Если изучить местоположение объектов различной ценовой категории, то сразу станет понятно, что переизбыток непроданного жилья предлагаемого по самым низким ценам существует в тех районах, чей вклад в ВВП очень небольшой. Одновременно есть такие автономии как Страна Басков, Каталония и Мадрид, обеспечивающие более 40% ВВП, а показатель нереализованной недвижимости в них даже не достигает среднего исторического уровня. Именно здесь цены восстановятся в первую очередь, а рынок активизируется», - поясняет эксперт. И спрос на недвижимость на Коста-дель-Соль это подтверждает.
В своем исследовании Игнасио де ла Торре отмечает, что главным признаком восстановления сектора недвижимости в Испании все-таки станет восстановление рынка кредитования, но условия займов должны быть улучшены как для потенциальных покупателей жилья, так и для компаний-застройщиков. «Чуть больше года назад никто не подозревал, что объемы финансирования могут возрасти, но, тем не менее, это случилось», - подвел итоги специалист.
